لسنوات طويلة، ارتبط الاستثمار العقاري في ذهن المستثمر بمعادلة شبه ثابتة: اختيار الوحدة، سداد قيمتها، وتملكها بالكامل.
لكن ارتفاع قيمة الأصول العقارية وتغير طريقة إدارة المستثمرين لرؤوس أموالهم يطرحان سؤالًا مختلفًا: هل يجب أن يمتلك المستثمر العقار بالكامل حتى يستفيد من الاستثمار فيه؟
هذا هو السؤال الذي تنطلق منه GRAMAT، المفهوم الجديد الذي أطلقته Golden View Developments لتطبيق نظام الملكية الجزئية في العقارات، تحت رؤية «عقارات بالجرامات».
فمن خلال GRAMAT، يمكن للمستثمر امتلاك جزء من وحدة فندقية، ضمن نموذج يجمع بين الإدارة والتشغيل والعائد المستمر.
وبدلًا من ربط قرار الاستثمار بقيمة وحدة عقارية كاملة، تسمح GRAMAT للمستثمر بتحديد حجم الملكية الذي يريد الدخول به. فالوحدة الفندقية مقسمة إلى عشرة GRAMAT، تمثل كل واحدة منها 10% من ملكية الوحدة.
وهنا لا تتغير قيمة الأصل، وإنما تتغير نقطة الدخول إليه. الفارق مهم. لأن المستثمر الذي لا يرغب في توجيه كامل سيولته إلى أصل واحد أصبح قادرًا على تحديد نسبة الملكية التي تتناسب مع استراتيجيته، بينما يستطيع مستثمر آخر زيادة عدد الـGRAMAT وفقًا لحجم الاستثمار الذي يستهدفه.
بهذا المعنى، لا تحاول GRAMAT تقديم “عقار أرخص”، وإنما تقديم طريقة أكثر مرونة لتكوين الملكية العقارية.
وفي هذا السياق، يرى أ. أحمد السيد، رئيس مجلس إدارة Golden View Developments، أن تطور السوق العقاري لا يرتبط فقط بتقديم مشروعات جديدة، وإنما بتطوير نماذج الاستثمار نفسها بما يتناسب مع الطريقة التي يدير بها المستثمرون رؤوس أموالهم اليوم.
وقال السيد: “فكرة GRAMAT بدأت من إعادة النظر في مفهوم الملكية نفسه. المستثمر لم يعد بالضرورة أمام خيار واحد وهو شراء وحدة كاملة؛ يمكنه أن يحدد حجم الملكية الذي يتناسب مع خطته ورأس المال الذي يريد توجيهه للعقار، مع الاحتفاظ بمزايا الاستثمار في أصل يتم تشغيله وإدارته.”
وأضاف: “نحن نرى أن مرونة الاستثمار لا يجب أن تأتي على حساب جودة الأصل.
لذلك لم تكن الفكرة أن نقدم عقارًا أقل قيمة، وإنما أن نفتح أكثر من نقطة دخول إلى نفس الأصل. وهذا هو جوهر GRAMAT بالنسبة لنا.”
وتعكس هذه الرؤية تحولًا أوسع في طريقة النظر إلى الاستثمار العقاري؛ فالمنافسة في السوق لم تعد مرتبطة فقط بتطوير وحدات جديدة، وإنما تمتد إلى تطوير نماذج جديدة للملكية والاستثمار.
وقد يكون هذا هو التحول الأكثر أهمية في GRAMAT؛ فهي لا تقدم منتجًا عقاريًا آخر بقدر ما تقدم سؤالًا جديدًا للسوق: بدلًا من أن تسأل “هل أستطيع شراء هذه الوحدة؟” قد يصبح السؤال: “ما النسبة التي أريد امتلاكها منها؟”
الملكية وحدها لا تكفي
Golden View بنت النموذج حول فكرة أخرى لا تقل أهمية عن حجم الملكية: تشغيل العقار.
فالعقار الاستثماري لا يكتسب قيمته فقط من سعره أو موقعه، وإنما من قدرته على العمل وتوليد دخل. ولهذا تقوم GRAMAT على نموذج يجمع بين الإدارة والتشغيل والعائد المستمر، بما يحول الملكية من مجرد جزء في أصل عقاري إلى جزء في أصل يتم تشغيله والاستفادة من العائد الناتج عنه.
وتتولى Golden View من خلال النموذج عمليات التجهيز والفرش و التشغيل والإدارة ، و تتم إدارة وتشغيل الأصل وفق منظومة احترافية، ويحصل المستثمر على العائد وفق عدد الـGRAMAT التي يمتلكها.
والهدف هنا هو الانتقال بالعقار من أصل يتم الاحتفاظ به وانتظار ارتفاع قيمته فقط، إلى أصل يتم تشغيله والاستفادة من العائد الناتج عنه.
وتظهر الفكرة بشكل أوضح في أول مشروع يتم تطبيق GRAMAT عليه: TO-GTHER by Golden View Developments في منطقة جنوب الاكاديمية بالقاهرة الجديدة.
المشروع يجمع بين Serviced Apartments وFloating Offices وStrip Mall، إلى جانب Hilton Garden Inn الذي يضم 170 غرفة ويتم تشغيله من خلال Hilton، ضمن منظومة تشغيل تضم أيضًا BirdNest.
ووجود أكثر من نشاط داخل وجهة واحدة ليس مجرد تنوع في مكونات المشروع. إنه جزء من نموذج التشغيل نفسه. فالإقامة تدعم الخدمات، والعمل يدعم الـRetail، والفندق يضيف حركة مستمرة إلى الوجهة، لتتكون دورة تشغيل تساعد على خلق عوائد مستمرة داخل المشروع.
ومن هنا تتضح العلاقة بين GRAMAT وTO-GTHER؛ فـGRAMAT تقدم للمستثمر إمكانية امتلاك جزء من وحدة فندقية، بينما يوفر TO-GTHER الأصل والبيئة التشغيلية التي تدعم الإدارة والتشغيل والعائد المستمر.
أحد أكثر الجوانب اللافتة في نموذج الملكية الجزئية هو قدرته على توسيع قاعدة المستثمرين دون الحاجة إلى تغيير طبيعة الأصل نفسه.
وهنا تكمن الفكرة التي تحاول Golden View ترسيخها من خلال GRAMAT: ليس من الضروري تغيير العقار ليصبح الاستثمار أكثر مرونة؛ ربما يكفي تغيير طريقة امتلاكه.
وبهذا تنتقل المنافسة في السوق العقاري من مجرد تطوير وحدات جديدة، إلى تطوير نماذج جديدة للملكية والاستثمار.
وقد يكون هذا هو التحول الأكثر أهمية في GRAMAT؛ فهي لا تقدم منتجًا عقاريًا آخر بقدر ما تقدم سؤالًا جديدًا للسوق: بدلًا من أن تسأل “هل أستطيع شراء هذه الوحدة؟” قد يصبح السؤال: “ما النسبة التي أريد امتلاكها منها؟”
ماذا لو تغير قرار المستثمر؟
واحدة من النقاط التي لا تحظى دائمًا بالاهتمام الكافي عند شراء العقارات هي الخروج من الاستثمار. قد يدخل المستثمر بقرار مناسب اليوم، ثم تتغير خطته أو احتياجاته المالية بعد عدة سنوات.
ويرى أ. أحمد السيد، رئيس مجلس إدارة Golden View Developments، أن مرونة الاستثمار لا تكتمل عند تسهيل قرار الدخول، وإنما يجب أن تمتد إلى المراحل المختلفة لعلاقة المستثمر بالأصل.
وقال السيد: “عندما صممنا GRAMAT، نظرنا إلى رحلة المستثمر بشكل كامل، وليس إلى لحظة الشراء فقط.
المستثمر يحتاج إلى وضوح في كيفية الدخول إلى الاستثمار والاستفادة منه، وفي الوقت نفسه أن يعرف منذ البداية ما الخيارات المتاحة أمامه إذا تغيرت استراتيجيته في المستقبل. بالنسبة لنا، وجود مسار واضح للتخارج هو جزء من بناء نموذج استثماري متكامل.”
ولهذا يتضمن نظام GRAMAT آلية التخارج، تتيح للمستثمر بيع الـGRAMAT الخاصة به بعد سنتين من عملية الشراء إلى الشركة بالقيمة السوقية، وفقًا لشروط البرنامج.
وجود هذه الآلية يضيف بعدًا مهمًا للنموذج، لأن المرونة لا تصبح مرتبطة فقط بطريقة الدخول إلى الاستثمار، وإنما تمتد أيضًا إلى التعامل مع قرار الخروج منه. وهو ما يجعل GRAMAT أقرب إلى دورة استثمار متكاملة:
تحدد حجم الملكية، تختار خطة السداد، يستمر العقار في التشغيل وتوليد الدخل، وتبقى أمامك آلية واضحة للتخارج إذا تغيرت استراتيجيتك.
ومن هنا تلخص GRAMAT رؤيتها للاستثمار العقاري في مفهوم يجمع بين مرونة الملكية، وتشغيل االعقار، والاستفادة من العائد الناتج عنه؛ وهي الفلسفة التي تقدمها Golden View
